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地产江湖,又一位大佬隐退了

2022-11-01 17:00

作者|周智宇

编辑|张晓玲

自万科董事长王石后,地产界已经很少因为一个董事长退休而如此震动了。

10月28日,吴亚军将权杖交给“80后”陈序平。这位掌舵龙湖三十年的“地产铁娘子”将彻底退居幕后。

但这并不意外。在长达20多年的时间里,作为一家民营企业,吴亚军一直在做着去家族化的安排,龙湖让职业经理人掌舵,是迟早的事。而今陈序平已经成熟到可以接班了。

随着吴亚军的离任,地产界深具影响力的大佬又隐退了一个。某种程度上来说,这也意味着一个时代的终结,那个曾经高歌猛进、草莽争锋的地产黄金时代,真正逝去了。

一个新的时代已经拉开序幕,房地产真正回归居住本身,国资将在市场中起到更多的作用;房企也将集体向“开发商”的身份告别,转变为运营商、服务商了。

龙湖和吴亚军,已经走在了前面。

交班

10月28日,吴亚军戴着一副黑色墨镜出席了龙湖合伙人大会,她刚做完一次眼科手术,还在恢复中。

现年58岁的吴亚军吴亚军坦言,为了卸任已经准备了三年。

2019年,吴亚军曾去拜访美的集团。看到创始人何享健和董事长方洪波的关系,让她深感羡慕。

十年前,何享健卸任美的集团董事长,将彼时还处低谷、正在大裁员的美的,交给了职业经理人方洪波。方洪波也不负所托,带着美的集团从千亿营收,来到了3400亿。

吴亚军认为,这也应该是龙湖未来交班的模式。将公司交给职业经理人团队,而不是交给家族所谓的接班人。

最终,身体原因让她下定了决心。

她最近总是心率过快,没查到原因,虽然过去几个月有进行休整,但一直没有调好。陪她看病的闺蜜一句话更是让她破防:你再不停下来,就看不到你孩子事业有成了。

这让吴亚军决定:是时候交接了。对接班人长达八年的考察也随即结束,陈序平走马上任。

而更深层次的原因是,龙湖作为一家非常典型的家族企业,吴亚军一直在淡化公司的家族色彩,“去家族化”和“培养职业经理人”贯穿龙湖发展壮大的全过程。

2009年,龙湖上市前夕,原创始人之一蔡奎辞去公司副董事长及其他职务,开启“去家族化”的第一步;2011年,邵明晓出任ceo,吴亚军退居二线。

至此,龙湖管理层中企业创始人吴亚军、蔡奎及其家族成员已经全部离开,“去家族化”更进一步。

2022年2月,龙湖宣布了新ceo的任命,邵明晓升任副董事长,帅印交到了年轻的继任者陈序平手中。

到了现在,则是吴亚军本人彻底退出公司经营管理层。不过,吴亚军及其家族仍然持有龙湖43.41%的股份,仍是公司大股东。

接任的陈序平是从“仕官生”中走出的代表。从工程师到成都总经理,再到集团coo、地产航道总经理,集团第三任ceo,吴亚军一路看着这位2008年刚毕业就加入龙湖的“仕官生”成长。

而“仕官生”这个从18年前开始的人才计划,已经在龙湖内部形成了人才梯队,目前龙湖的中层管理者已有近200人是仕官生,高管团队占比达到了20%。

吴亚军认为,现在辞任是个比较好的时机。“对于龙湖,一个创始人的离开,不是一个损失,不是一个糟糕的事情,而是一段光明又美好的开始。”

对于未来的身份,她表示,将作为公司的战略顾问,对公司的生意模式提建议;关心公司业务怎么顺应市场去寻求新的利润增长点,如何规避风险等。

“毕竟是我绝大部分资产。将来我不操作反而会看得更宏观更清晰一些”,她说。

烙印

龙湖内部曾有个玩笑话,龙湖谁都可以没有,就是不能没有吴老师。

没想到,吴亚军真的把公司交了出去,还是交给了一位职业经理人。她是真的相信,接班的人能够传承她的价值观和理念,而这家公司,早已深深打上了她的烙印。

龙湖是大型房企中,唯一一家获得全投资级的民营房企。“因自律得自由”,是吴亚军经营理念的核心。

“因过去对自己够狠,才获得了今天的战略回旋空间和战略主动性。”多年来,龙湖坚持不拿地王,也没有选择侵略性地大举收并购,而是选择在波浪起伏的地产洪流外,靠自己的力量去主动修正行进的方向和速度,并得以连续6年保持绿档,融资成本堪比央企。

龙湖成了稳健型民营房企的代表,在行业剧烈波动之时,龙湖上半年依然实现了营收、净利同比稳定增长。

对于这位地产界的“铁娘子”,业内也一直多有褒奖之词,可以说,房地产行业也有着吴老师的烙印。

在开发时代,龙湖是业内产品的标杆。其产品风格、园林风格深深地影响了一代开发商。绿城创始人宋卫平就曾直言,你们可以卖掉绿城的股票,买龙湖的。老宋对龙湖的产品质量非常认可。

开发业务之外,龙湖的经营性业务在业内也具有前瞻性。截至2022年6月底,龙湖商业已进入全国30余座城市,在手130座商场,商业租金则增长26%至46.5亿元。上半年,龙湖的经营性收入也超过了百亿。

这让龙湖成了华润之后,另一家同行争相学习的标杆。

港资地产大佬陈启宗说,对吴亚军非常敬佩。这位有些口无遮拦的大佬,对吴亚军却颇有夸赞之词,称过去房地产行业的很多参与者头脑发热,都成了疯子,吴亚军却是头脑清醒的那一位。

不过,吴亚军退任后,龙湖依然面临诸多挑战。

两个月前,龙湖才遭遇了一场做空危机、股债双杀。而今,吴亚军刚宣布退休的周一,龙湖股票盘中大跌44.66%,创下历史最高跌幅,不过收盘时回升了,跌23.78%。

这显示了,市场对吴亚军的退休依然抱有疑虑。花旗银行、摩根士丹利等机构认为,市场反应过于恐慌了,股价大跌是过度操作。

吴亚军透露,到明年龙湖只有200亿左右的债务,而且主要在下半年;现在已经开始准备资金还明年的债了。

门外,房地产依然处于萧瑟低迷中。如何带领龙湖走到开阔地,这将是陈序平的任务了。按照他的规划,龙湖未来经营性业务利润过半,收入过30%;十年后,龙湖地产之外的经营性收入能够做到千亿,有息负债则降到千亿;光是经营性收入就能够覆盖有息负债了。

谢幕

至今仍保持着全投资级的龙湖,是民营房企的一面旗帜。作为中国房地产界的领军人物之一,吴亚军的离任,可以说象征着一个时代的结束。

在她之前,地产界知名的女性掌门人,原保利发展董事长宋广菊已在去年退休,另一位与她同列首富榜的,是与父亲同为碧桂园联席董事长的杨惠妍,她们,是地产界过去几十年来最负盛名的女性。

而吴亚军在这个行业侵淫的时间,她的声名与贡献,如上所言,却超过了上述两位;她的影响力,甚至可以与王石、宋卫平这两位地产教父并列,尤其是龙湖和吴亚军在过去三年行业下行期的表现。

至此,那些在过去30多年间活跃非凡、叱咤风云的地产大佬,多已隐退。如王石在2017年退休,由郁亮接任董事会主席;宋卫平将绝大部分股份转让给了中交,挂冠而去,另立蓝城。

这两位是主动退休的。还有一些是被动离任董事长的,如恒大地产的许家印、soho中国的潘石屹,他们因为公司遇到了资金困局,或收购未成而退出。

如今,还在董事长之位的大型房企掌门人,几乎就剩下碧桂园主席杨国强,融创主席孙宏斌、以及绿地集团董事长张玉良、金地集团董事长凌克等人了。

曾经,他们这一代大佬开创了房地产的黄金时代,以市场化的方式做出了各自的特色。但在过去十年间,一众闽系黑马、粤系千亿公司拼命追赶,他们中的一些人,将高杠杆、高周转、负债发展到了极致,从而导致了这两年的行业困局和大洗牌。

我们现在已经知道,经历风雨后,一些大佬存活了下来,一些大佬已经倒下。类似王石、宋卫平、吴亚军这样的大佬,是他们中活得最好的一批。

而今,随着他们的退休,房地产也彻底转换了模式,从开发走向了运营与服务,甚至做大了代建生意。

那个地产草莽江湖,也已随风逝去,不会再有。

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